दुबई में किस्तों पर संपत्ति खरीदना फेमा प्रावधानों के उल्लंघन को आमंत्रित करने के समान

 चूंकि किस्तों में खरीदारी के मामले में बिल्डरों द्वारा ब्याज लिया जाता है, इसलिए इसे एक वित्तपोषण व्यवस्था के रूप में माना जाता है

किसी विशेष वर्ष में वितरित किश्तों से उत्पन्न विदेशी मुद्रा दायित्व के लिए आरबीआई की पूर्व मंजूरी आवश्यक है।

दुबई में संपत्ति खरीदने वाले भारतीयों का रुझान बढ़ रहा है, 2023 की दूसरी तिमाही में दुबई में संपत्ति खरीदने वालों में भारतीय ब्रिटिश नागरिकों से आगे निकल गए हैं।

   बिल्डरों को 15 से 20 प्रतिशत अग्रिम भुगतान करने और शेष राशि 4 से 8 वर्षों में किस्तों में चुकाने की अनुमति है।

हालाँकि, विशेषज्ञों के अनुसार, निवासी भारतीय क्रेडिट लेकर विदेश में संपत्ति नहीं खरीद सकते हैं

   खाड़ी के सबसे आकर्षक और महानगरीय शहरों में से एक दुबई में संपत्ति का मालिक होने का सपना, भारत के अमीर परिवारों के बीच एक आम सपना है। ऐसे अमीर लोगों को दुबई के बिल्डरों द्वारा बार-बार आयोजित होने वाले संपत्ति मेलों, इंस्टाग्राम पर विज्ञापनों और दलालों के कॉल और यहां तक ​​​​कि अगर आप दुबई में संपत्ति खरीदना चाहते हैं तो आसान किस्तों में भुगतान के लालची प्रस्तावों से लुभाया जाता है। हालाँकि, वास्तविकता यह है कि यदि आप इस तरह के प्रलोभन में पड़ जाते हैं और किस्तों पर संपत्ति खरीदते हैं, तो यह संभव है कि आप कानून तोड़ने के लिए नियामक संस्था की नज़र में आ सकते हैं।

   आजकल, कई निवासी भारतीय ऐसे प्रलोभन में पड़ जाते हैं और संपत्ति के मूल्य का 15 से 20 प्रतिशत अग्रिम भुगतान करके दुबई में संपत्ति खरीदते हैं। बाकी भुगतान 4 से 8 साल की किस्तों में करना होता है. हालाँकि, ऐसी खरीदारी करने वाले अमीरों को शायद पता नहीं होगा कि वे अनजाने में विदेशी मुद्रा कानूनों का उल्लंघन कर रहे हैं, या भविष्य में कानून का उल्लंघन करने पर उन्हें भारी नुकसान उठाना पड़ सकता है।

   इस संबंध में नियम बहुत सरल है. कोई भी निवासी भारतीय विदेश में घर खरीदने के लिए व्यक्तिगत रूप से प्रति वर्ष 2.50 लाख डॉलर तक का भुगतान कर सकता है। यदि परिवार के सदस्य संयुक्त रूप से संपत्ति खरीदते हैं, तो प्रत्येक परिवार का सदस्य 2.50 लाख डॉलर की राशि का भुगतान कर सकता है। लेकिन अगर रेडी-टू-मूव या अंडर-कंस्ट्रक्शन प्रॉपर्टी की खरीद एक साल से ज्यादा की किस्त चुकाने की शर्त पर की जाती है, तो कानून के तहत इस पर सवाल उठाया जा सकता है। इसका कारण भी बहुत सरल है. ऐसी किस्त खरीद में कानून द्वारा प्रदान किए गए उत्तोलन का एक तत्व शामिल होता है।

   इस पर टिप्पणी करते हुए, एक विशेषज्ञ चार्टर्ड अकाउंटेंट ने कहा कि विज्ञापनों के लालच में दुबई में किस्तों पर संपत्ति खरीदना एक निवासी के लिए महंगा साबित हो सकता है, क्योंकि ऐसा करके वे विदेशी मुद्रा प्रबंधन अधिनियम (फेमा) के प्रावधानों का उल्लंघन करते हैं। फेमा के तहत, यदि कोई निवासी व्यक्ति भारत के बाहर किसी संपत्ति की खरीद के लिए कोई वित्तीय लेनदेन करता है, तो उसे भारतीय रिजर्व बैंक (आरबीआई) से सामान्य या विशिष्ट अनुमति प्राप्त करना अनिवार्य है। विलंबित भुगतान के आधार पर ऐसी संपत्ति की खरीद के लिए छूट नहीं दी गई है यानी आरबीआई की पूर्व मंजूरी के बिना किस्तों पर क्योंकि इस तरह के लेनदेन से विदेशी मुद्रा में दायित्व बनता है।

   हालाँकि, कुछ विशेषज्ञ मौजूदा स्थिति को देखते हुए कानून के इस प्रासंगिक प्रावधान को लेकर इतने आक्रामक नहीं हैं। एक प्रमुख कर सलाहकार कंपनी के एक वरिष्ठ अधिकारी ने कहा कि कोई भी निवासी भारतीय उधार के पैसे या ऋण पर प्राप्त धन से विदेश में संपत्ति नहीं खरीद सकता है। भले ही इस प्रकार के ऋण पर प्राप्त धन देश की ऋणदाता कंपनी द्वारा दिया गया हो या ऋण किसी विदेशी संस्था से प्राप्त किया गया हो, ऐसी संपत्ति की खरीद पर कोई छूट नहीं है। किस्तों पर खरीदी गई संपत्ति के मामले में, सभी किश्तों का भुगतान पूरा होने पर संपत्ति का स्वामित्व पूरी तरह से निहित हो जाता है। इसका मतलब है कि प्रॉपर्टी क्रेडिट पर खरीदी गई है. निवासी भारतीयों को विदेश में संपत्ति खरीदने के लिए आसानी से ऋण नहीं दिया जाता है। यदि संपत्ति किस्तों में खरीदी जाती है, तो डेवलपर्स द्वारा लिया गया ब्याज यह साबित करता है कि यह एक वित्तपोषण व्यवस्था है। इसलिए इस तरह का सौदा फेमा का उल्लंघन है।’

   हालांकि एक अन्य फेमा सलाहकार का मानना ​​है कि किस्तों में खरीद सौदे से निर्माणाधीन संपत्ति के संबंध में कोई जोखिम नहीं हो सकता है, लेकिन खरीदार को ऐसा अनुबंध करते समय बिल्डरों के साथ किए गए समझौते के नियमों और शर्तों के बारे में पता होना चाहिए। सौदा। और शर्तों का उल्लेख इस तरह किया जाना चाहिए कि प्रावधान का उल्लंघन न हो।

हालाँकि, सभी विशेषज्ञ इस बात से सहमत हैं कि दुबई में किस्तों पर संपत्ति खरीदने वाले निवासी भारतीयों को इस तथ्य की जानकारी नहीं है कि ऐसे सौदे फेमा के प्रावधानों का उल्लंघन कर सकते हैं और दुबई की संपत्तियों के विज्ञापन इस तथ्य को उजागर नहीं करते हैं।

गौरतलब है कि यूएई के कुछ इलाकों में, खासकर नए विकसित हो रहे इलाकों में प्रॉपर्टी की कीमतें मुंबई से भी कम हैं। इसके परिणामस्वरूप निवासी भारतीय ऐसी संपत्ति खरीदने के लिए प्रलोभित होते हैं।