देश के रियल एस्टेट सेक्टर में जमीन के सौदों का पारंपरिक तरीका अब तेजी से बदल रहा है। पहले जहां किसी भी आवासीय या कमर्शियल प्रोजेक्ट को शुरू करने के लिए बिल्डर्स को करोड़ों रुपये खर्च करके एकमुश्त जमीन खरीदनी पड़ती थी और जमीन मालिकों को अपनी पुश्तैनी या कीमती जमीन बेचने के बाद भारी-भरकम कैपिटल गेन टैक्स तथा पैसों के निवेश की चिंता सताती थी, वहीं अब बाजार में एक ऐसा 'विन-विन' (Win-Win) मॉडल सुपरहिट हो चुका है, जिसमें न तो जमीन मालिक को अपनी जमीन बेचने का झंझट उठाना पड़ता है और न ही बिल्डर को शुरुआत में भारी पूंजी फंसानी पड़ती है। रियल एस्टेट कंसल्टेंसी फर्मों और प्रॉपर्टी बाजार के ताज़ा आंकड़ों के अनुसार, देश के प्रमुख महानगरों से लेकर तेजी से उभरते टियर-2 शहरों—जैसे लखनऊ, कानपुर, नोएडा, गुरुग्राम, बेंगलुरु, हैदराबाद, पुणे और मुंबई—में होने वाली हर चौथी बड़ी लैंड डील (लगभग 25 से 28 प्रतिशत सौदे) अब जॉइंट डेवलपमेंट एग्रीमेंट (Joint Development Agreement - JDA) और रेवेन्यू शेयरिंग मॉडल (Revenue Sharing Model) के तहत की जा रही हैं। इस मॉडल के जरिए जमीन मालिक अपनी जमीन का मालिकाना हक बरकरार रखते हुए घर बैठे तैयार लग्जरी फ्लैट्स, कमर्शियल स्पेस या प्रोजेक्ट की कुल बिक्री में मोटी हिस्सेदारी के रूप में करोड़ों रुपये की कमाई कर रहे हैं।

क्या है जॉइंट डेवलपमेंट एग्रीमेंट (JDA) मॉडल और कैसे काम करता है यह फॉर्मूला?

सरल शब्दों में समझें तो जॉइंट डेवलपमेंट एग्रीमेंट (JDA) जमीन के मालिक (Landowner) और रियल एस्टेट डेवलपर (Builder) के बीच एक कानूनी रूप से बाध्यकारी अनुबंध है। इस व्यवस्था के तहत जमीन मालिक अपनी खाली या पुरानी संपत्ति को डेवलपमेंट के लिए बिल्डर को सौंपता है, जबकि बिल्डर उस जमीन पर नक्शा पास कराने (RERA व स्थानीय प्राधिकरण की मंजूरी), निर्माण कार्य करने, प्रोजेक्ट की मार्केटिंग करने और फ्लैट्स या दुकानों को बेचने की पूरी जिम्मेदारी तथा वित्तीय खर्च उठाता है। जमीन की कीमत के बदले मालिक को शुरुआत में एक छोटी रिफंडेबल या नॉन-रिफंडेबल सिक्योरिटी डिपॉजिट राशि दी जाती है और प्रोजेक्ट तैयार होने पर पहले से तय अनुपात के मुताबिक या तो बने हुए फ्लैट्स/कमर्शियल यूनिट्स (Area Sharing) दे दिए जाते हैं या फिर प्रोजेक्ट की कुल बिक्री से आने वाले राजस्व में सीधा हिस्सा (Revenue Sharing) दिया जाता है।

क्यों बिल्डर्स और जमीन मालिकों की पहली पसंद बन रहा है यह मॉडल? समझें दोनों के फायदे

पिछले दो वर्षों में देश भर में जमीन की कीमतों में 30 से 60 प्रतिशत तक की उछाल आई है, जिससे बड़े से बड़े डेवलपर्स के लिए भी प्राइम लोकेशन पर एकमुश्त जमीन खरीदना (Outright Purchase) आर्थिक रूप से कठिन हो गया है। दूसरी ओर, जमीन मालिकों को भी यह एहसास हो गया है कि जमीन को एक बार बेच देने से उन्हें केवल आज की कीमत मिलती है, जबकि जेडीए (JDA) मॉडल के जरिए वे उस जमीन पर बनने वाले आधुनिक प्रोजेक्ट की भविष्य की बढ़ी हुई कीमत का सीधा लाभ उठा सकते हैं।

दिल्ली-एनसीआर से लेकर लखनऊ और बेंगलुरु तक: किन शहरों में सबसे ज्यादा हिट है जेडीए डील?

प्रॉपर्टी बाजार के विशेषज्ञों के मुताबिक, देश के अलग-अलग क्षेत्रों में स्थानीय बाजार की मांग और जमीन की उपलब्धता के आधार पर हिस्सेदारी का अनुपात तय होता है। बेंगलुरु, हैदराबाद और चेन्नई जैसे दक्षिण भारतीय शहरों में कुल लैंड डील्स का लगभग 35 से 40 प्रतिशत हिस्सा जेडीए मॉडल पर आधारित है, जहां जमीन मालिक और बिल्डर के बीच आमतौर पर 40:60 या 45:55 का अनुपात चलता है। वहीं, दिल्ली-एनसीआर (नोएडा, ग्रेटर नोएडा, गुरुग्राम, गाजियाबाद) और उत्तर प्रदेश की राजधानी लखनऊ में गोमती नगर एक्सटेंशन, शहीद पथ, सुल्तानपुर रोड, अयोध्या रोड और किसान पथ जैसे प्राइम कॉरिडोर पर बड़े पैमाने पर जमीन मालिक अब अपनी जमीन बेचने के बजाय नामी बिल्डर्स के साथ रेवेन्यू शेयरिंग और एरिया शेयरिंग करार कर रहे हैं। उत्तर भारत के इन बाजारों में जमीन की लोकेशन के अनुसार मालिक को 35 प्रतिशत से लेकर 50 प्रतिशत तक की हिस्सेदारी आसानी से मिल रही है, जिससे उन्हें बिना किसी निर्माण जोखिम के घर बैठे कई गुना रिटर्न मिल रहा है।

रेरा (RERA) और इनकम टैक्स के नियमों ने बढ़ाया जमीन मालिकों का भरोसा

कुछ साल पहले तक जमीन मालिक बिल्डर्स के साथ साझेदारी करने से इसलिए कतराते थे क्योंकि प्रोजेक्ट में देरी होने या विवाद की स्थिति में उनके अधिकार सुरक्षित नहीं रहते थे। लेकिन रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (RERA) के सख्त कानूनों ने इस तस्वीर को पूरी तरह बदल दिया है। अब रेरा के नियमों के तहत किसी भी जेडीए प्रोजेक्ट में जमीन मालिक को 'प्रमोटर (Landowner Promoter)' का दर्जा दिया जाता है और एस्क्रो अकाउंट (Escrow Account) के माध्यम से प्रोजेक्ट में आने वाले धन की निगरानी होती है, जिससे बिल्डर उस पैसे को किसी अन्य प्रोजेक्ट में डायवर्ट नहीं कर सकता। इसके अतिरिक्त, आयकर अधिनियम की धारा 45(5A) के तहत व्यक्तिगत और हिंदू अविभाजित परिवार (HUF) जमीन मालिकों को यह बड़ी राहत मिली है कि उन्हें जेडीए एग्रीमेंट साइन करते समय नहीं, बल्कि सक्षम प्राधिकरण से प्रोजेक्ट का कम्प्लीशन सर्टिफिकेट (Completion Certificate) जारी होने वाले वित्तीय वर्ष में ही कैपिटल गेन टैक्स का भुगतान करना होता है।

जेडीए (JDA) एग्रीमेंट करने से पहले जमीन मालिक किन बातों का रखें विशेष ध्यान?

हालांकि यह मॉडल बेहद आकर्षक और मुनाफेदार है, लेकिन कानूनी विशेषज्ञों का मानना है कि किसी भी बिल्डर के साथ हाथ मिलाने से पहले जमीन मालिकों को पूरी सतर्कता बरतनी चाहिए। सबसे पहले डेवलपर का पिछला ट्रैक रिकॉर्ड, वित्तीय क्षमता, समय पर प्रोजेक्ट डिलीवरी का इतिहास और रेरा में उसकी साख की गहन जांच करें। एग्रीमेंट में प्रोजेक्ट पूरा होने की अधिकतम समय-सीमा (Timeline), देरी होने पर बिल्डर पर लगने वाला हर्जाना (Penalty Clause), निर्माण की गुणवत्ता (Specifications) और दोनों पक्षों के हिस्से में आने वाले फ्लैट्स या राजस्व के बंटवारे का स्पष्ट उल्लेख होना अनिवार्य है। इसके अलावा, जमीन मालिक को बिल्डर को केवल प्रोजेक्ट के विकास और मार्केटिंग के लिए सीमित पावर ऑफ अटॉर्नी (Limited GPA) ही देनी चाहिए, न कि पूरी जमीन को गिरवी रखने या बेचने का अनियंत्रित अधिकार। सही कानूनी सलाह और पारदर्शी अनुबंध के साथ यह मॉडल आज के दौर में जमीन मालिकों के लिए बिना जमीन बेचे पीढ़ियों की संपत्ति बनाने का सबसे सुरक्षित और लाभदायक जरिया बन चुका है।